Suspensivklausel im französischen Immobilienkaufvertrag

Was ist ein clause suspensive?

Der erste Schritt im rechtlichen Verfahren zum Erwerb einer Immobilie ist in Frankreich der compromis de vente. Dieser hält nicht nur die Immobilie, den Preis und das Datum fest, an dem der Vertragsabschluss fällig ist, sondern kann auch eine oder mehrere clauses suspensives enthalten, die ihn an verschiedene Bedingungen knüpfen. Suspensivklauseln sind ein Grund dafür, dass Käufer in der Regel viel schneller einen compromis eingehen, als sie in einem anderen Land beispielsweise einen Austauschvertrag abschließen würden – aber der Prozess dauert dann noch einmal zwei oder mehr Monate, soviel Zeit bleibt zur Erfüllung aller Bedingungen.

Wenn die Bedingungen nicht erfüllt werden, ist der Vertrag ungültig – und Sie erhalten Ihre Anzahlung zurück.

Arten von Klauseln, die Sie verwenden können

Die häufigste Suspensivklausel ist die Finanzierungsklausel, die besagt, dass der Käufer nur dann kaufen wird, wenn er eine Finanzierungsmöglichkeit wie beispielsweise ein Hypothekendarlehen erhält. Dies wird üblicherweise in alle Verträge geschrieben, und selbst wenn Sie nicht mit einer solchen Finanzierung planen, wird Ihnen ein Notar wahrscheinlich dazu raten, die Klausel im Vertrag zu behalten, denn so können Sie es sich später noch anders überlegen. Für gewöhnlich hat der Käufer 45 Tage Zeit, ein Hypothekenangebot zu erhalten, nach Ablauf dieser Frist läuft der Vertrag aus – Sie können jedoch einen längeren Zeitraum aushandeln, wenn Sie z. B. eine Immobilie kaufen, deren Verkauf schon einmal geplatzt ist oder wenn diese schon länger auf dem Markt ist.

Wenn Sie vom Vertrag zurücktreten müssen, genügt als Beleg ein einfaches Ablehnungsschreiben einer einzelnen Bank. Hier können Sie jedoch nicht tricksen – es gab einmal einen Rechtsstreit, in dem der Käufer versuchte, eine Hypothek zu einem viel niedrigeren Zins zu bekommen, als im Vertrag festgehalten war, und das Gericht entschied für den Verkäufer. Dass Sie keine Hypothek für 2 % bekommen können, beweist nicht, dass Sie für 5 % auch keine bekommen würden.

Es gibt noch einige weitere Standardklauseln, die den Käufer schützen. Zum Beispiel wird oft eine Klausel genutzt, die besagt, dass der Verkauf nicht stattfinden wird, wenn im Grundbuch Grunddienstbarkeiten gefunden werden, die die gewöhnliche Nutzung der Immobilie stören, und dass der Vertrag ebenfalls nichtig ist, wenn die Immobilie mit Schulden belastet ist, die größer sind als der Verkaufspreis.

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Reale Fälle, in denen ein clause suspensive dem Käufer geholfen hat

Suspensivklauseln sind auch unter verschiedenen anderen Umständen nützlich. Es wird zwar erwartet, dass Sie den Zustand des Gebäudes vor der Vertragsunterzeichnung untersucht haben, denn im Rahmen des Kaufvorgangs wird kein Immobiliengutachten durchgeführt, aber eine Suspensivklausel gibt Ihnen die Möglichkeit, spezifische Probleme, die Sie identifiziert haben, aufzugreifen.

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  • Jim beschließt, ein relativ modernes Vorstadthaus zu kaufen, das jedoch gewisse Renovierungen nötig hat. Nun findet er heraus, dass es nicht an die Kanalisation angeschlossen ist. Jim bringt den Verkäufer dazu einzuwilligen, einen Klärtank zu installieren und der Notar entwirft einen entsprechenden clause suspensive – Jim muss den acte authentique nicht unterschreiben, bis ein SPANC–konformer Tank eingebaut wurde.

  • Mary hat eine schöne große Scheune in der Provinz Berry gefunden und der Preis würde es ihr ermöglichen, das Geld dafür in die Hand zu nehmen, sie in eine Einzimmerwohnung mit großem, offenem Wohnbereich umzubauen. Hierfür benötigt sie aber eine Baugenehmigung, also erkundigt sie sich, ob eine entsprechende Suspensivklausel eingefügt werden kann. Der Vertrag wird nur dann abgeschlossen, wenn sie ein certificat d'urbanisme von der mairie bekommt, das ihr erlaubt, die Nutzungsform des Gebäudes zu ändern. (Der Notar empfahl ihr, nicht zu kaufen, falls der Verkäufer die Suspensivklausel nicht akzeptieren sollte.) Sie stellt jedoch überrascht fest, dass sie die Baugenehmigung noch gar nicht bekommen muss – solange sie ein CU hat, kann sie erst einmal die Details ausarbeiten und später die detaillierte Baugenehmigung beantragen.

  • Dieter ist dabei, eine Wohnung in Paris zu kaufen. Sie wird wirklich schön sein... sobald all die schrecklichen alten Möbel weggeräumt und die Stapel alter Zeitungen im Müll sind. Es ist etwas ungewöhnlich, sagt der Notar, aber eine Klausel könnte hinzugefügt werden, um sicherzustellen, dass der Verkäufer die Wohnung leerräumt, bevor der Verkauf stattfindet.


Je genauer im Vertrag formuliert wird, desto besser. So kann es beispielsweise sinnvoll sein, ein Minimum an Quadratmetern anzugeben, das durch das CU zugelassen werden muss.

Internationale Käufer, die ihre eigene Immobilie im Ausland verkaufen müssen, sollten jedoch beachten, dass nur sehr wenige Verkäufer bereit sind, eine Klausel zu akzeptieren, die den erfolgreichen Verkauf der Immobilie im Ausland zur Voraussetzung für das Zustandekommen des Kaufs macht. Denken Sie daran, dass eine Suspensivklausel – anders als die Finanzierungsklausel – das Ergebnis einer Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer ist, sodass sie genau wie der Preis, den Sie für die Immobilie anbieten, für beide Parteien annehmbar sein müssen.