Immobilienkauf in Portugal als Ausländer: Ein umfassender Leitfaden

Portugal nimmt den westlichen Streifen der iberischen Halbinsel ein und ist Mitglied der Europäischen Union, als eines ihrer 27 Länder. Es ist auch Teil der Eurozone.

Die Gebiete des Landes umfassen:

• das Festland;
• die Madeira und Azoren Inselgruppen im Atlantischen Ozean.

Portugal ist in 18 Distrikte auf dem Festland und zwei autonome Regionen, Madeira und Azoren, organisiert, von denen jede ihren eigenen einzigartigen Charakter und ihre Autonomie hat.

Mit einer Bevölkerung von über 10 Millionen Menschen im Jahr 2024 machen Portugals reiches kulturelles Erbe und vielfältige Landschaften es zu einem faszinierenden Standort für Investoren und diejenigen, die neue Horizonte suchen.

Bevölkerungsverteilung über die Regionen Portugals (Skala 1-100)

Warum in Portugal investieren?

Das Land verfügt über mehr als 1.793 Kilometer Küste und genießt das ganze Jahr über eine großzügige Menge an Sonnenschein, besonders in Regionen wie der Algarve, die für über 300 Sonnentage pro Jahr bekannt ist.

Als das viertbesuchteste Land Europas erlebte Portugal im Jahr 2023 einen beispiellosen Tourismusboom und markierte damit das beste Jahr für den Tourismus in der Geschichte des Landes. Das Land begrüßte über 30 Millionen Besucher, generierte rund €25 Milliarden an Tourismuseinnahmen (Quelle: Governo de Portugal).

Der Tourismus spielt eine entscheidende Rolle in der portugiesischen Wirtschaft und trägt mit 8,1% zum BIP bei und hat einen erheblichen Einfluss auf die Bauindustrie.

Der portugiesische Immobilienmarkt wird voraussichtlich im Jahr 2024 weiterhin stark bleiben, mit einer anhaltend hohen Nachfrage in beliebten Regionen wie Lissabon, Porto und der Algarve, neben einem aufkommenden Interesse an ruhigeren, naturverbundenen Gebieten wie dem Alentejo.

Trotz einiger globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten wird der Markt in Portugal durch sein stabiles politisches und wirtschaftliches Umfeld gestützt, das weiterhin sowohl inländische als auch internationale Investoren anzieht.

Das Angebot an neuen Wohnungen bleibt begrenzt, was zusammen mit der anhaltenden Nachfrage, insbesondere in begehrten Lagen, wahrscheinlich dazu beiträgt, dass die Immobilienpreise stabil bleiben (Quelle: Roca Estate).

Der Markt erlebt eine Verschiebung hin zu Immobilien, die eine Mischung aus ästhetischer Anziehungskraft und funktionalen Wert bieten, im Einklang mit globalen Trends hin zur Nachhaltigkeit und Umweltfreundlichkeit.

Durchschnittliche Kosten für den Kauf von Immobilien in Portugal

Im Jahr 2024 zeigt der Immobilienmarkt in Portugal eine vielfältige Preisspanne in seinen begehrtesten Gebieten und Städten, die die unterschiedliche Attraktivität jedes Ortes sowohl für inländische als auch internationale Käufer widerspiegelt.

Obwohl diese Zahlen einen Einblick in den aktuellen Markt bieten, können die Immobilienpreise in Portugal je nach genauer Lage, Immobilientyp und Marktlage erheblich variieren.

Die neuesten Trends und Preisentwicklungen können Sie ganz einfach auf unserer speziellen Seite verfolgen:

Ja, Ausländer können in Portugal relativ einfach Immobilien kaufen. Der Prozess ist ziemlich unkompliziert und unterscheidet sich nicht wesentlich von dem für portugiesische Staatsbürger.

Ausländische Staatsbürger müssen eine portugiesische Steuernummer (Número de Identificação Fiscal, NIF) von der portugiesischen Steuerbehörde erhalten. Diese ist für alle finanziellen und rechtlichen Transaktionen in Portugal erforderlich, einschließlich des Immobilienkaufs.

Die malerischen Landschaften und reiche Kultur Portugals bieten eine vielfältige Auswahl an Regionen für Investitionen und das Leben, jede mit ihrem eigenen unverwechselbaren Reiz.

Beliebte Regionen für Investitionen und das Leben

• Algarve: Bekannt für seine atemberaubenden Strände, Golfresorts und sonniges Klima, ist die Algarve bei Rentnern und Urlaubern gleichermaßen beliebt.
• Lissabon: Als Hauptstadt und größte Stadt Portugals bietet Lissabon eine lebendige Mischung aus traditionellem Charme und modernen Annehmlichkeiten und zieht sowohl junge Fachleute als auch Familien an.
• Porto: Bekannt für seine reiche Geschichte, Portwein und markante Architektur wird Porto aufgrund seiner kulturellen Vielfalt und des robusten Immobilienmarktes immer beliebter.
• Madeira: Berühmt für seine üppigen Landschaften, mildes Klima und Outdoor-Aktivitäten, ist Madeira ideal für diejenigen, die einen ruhigen Lebensstil suchen.
• Silberküste: Die Silberküste erstreckt sich von Lissabon bis Porto und bietet eine weniger überfüllte Alternative zur Algarve mit ihren schönen Stränden, Golfplätzen und traditionellen Städten.
• Alentejo: Bekannt für seine sanften Hügel und Weinberge, ist der Alentejo perfekt für diejenigen, die in einen ruhigeren, entspannteren Lebensstil eintauchen möchten.

1. Recherche und Planung

Bestimmen Sie, ob die Immobilie für Investitionen, Umzug, Urlaub oder Ruhestand gedacht ist. Legen Sie ein Budget fest, das Kaufkosten (wie Steuern und Rechtsgebühren) und laufende Ausgaben (wie Instandhaltung und Grundsteuern) umfasst.

2. Beschaffung einer portugiesischen Steueridentifikationsnummer (NIF)

Die NIF ist für verschiedene Transaktionen in Portugal unerlässlich, einschließlich des Kaufs von Immobilien, der Eröffnung eines Bankkontos, der Einrichtung von Versorgungsverträgen und der Einreichung von Steuern.

Wenn Sie nicht in Portugal ansässig sind, können Sie einen Vertreter bevollmächtigen, den Prozess in Ihrem Namen zu erledigen. Dieser Vertreter muss in Portugal ansässig sein und kann ein Anwalt oder Steuerberater sein.

Sie benötigen:

• Einen Reisepass oder gültigen Personalausweis;
• Adressnachweis: dies kann eine aktuelle Rechnung eines Versorgungsunternehmens oder ein behördliches Dokument sein, das Ihre Wohnadresse in Ihrem Heimatland angibt;
• Vollmacht: wenn Sie einen Vertreter verwenden, kann ein Vollmachtsdokument erforderlich sein.

Um den Antrag einzureichen, müssen Sie oder Ihr Vertreter ein örtliches Finanzamt (Finanças) in Portugal aufsuchen. Einige Büros benötigen möglicherweise einen Termin, der online vereinbart werden kann. Für die Beschaffung einer NIF fallen in der Regel keine Gebühren an.

Die NIF wird in der Regel sofort während Ihres Besuchs im Finanzamt oder kurz danach ausgestellt.

3. Eröffnung eines portugiesischen Bankkontos

Die Eröffnung eines Bankkontos in Portugal ist unkompliziert und kann auch als Nichtansässiger erfolgen.

Sie benötigen:

• Einen Reisepass oder gültigen Personalausweis;
• Portugiesische NIF;
• Adressnachweis;
• Nachweis über Beschäftigung oder Einkommen.

4. Beginnen Sie mit der Suche nach Immobilien

Erkunden Sie Online-Anzeigen auf Properstar, um Immobilien zum Verkauf in Ihrem Interessengebiet zu finden. Sie können unsere erweiterten Filter nutzen und sogar Ihr bevorzugtes Gebiet auf der Karte markieren.

Erwägen Sie, einen Immobilienmakler einzustellen, um bessere Einblicke in den Markt zu erhalten und Unterstützung bei der Suche nach Immobilien zu erhalten, die Ihren Kriterien und Ihrem Budget entsprechen.

5. Den richtigen Immobilienmakler finden

Der richtige Immobilienmakler kann Einblicke in den lokalen Markt bieten, bei der Suche nach Immobilien, die Ihren Kriterien entsprechen, helfen und den Verhandlungsprozess navigieren.

So stellen Sie sicher, dass Sie den besten Profi für Ihre Bedürfnisse auswählen:

• Lokale Expertise: Suchen Sie nach Maklern mit einem tiefen Verständnis für das Gebiet, das Sie interessiert. Sie sollten über Kenntnisse über lokale Immobilientrends, Preise und die einzigartigen Aspekte der Gemeinschaft verfügen.
• Sprachkenntnisse: Wenn Sie nicht fließend Portugiesisch sprechen, ist es wichtig, einen Makler zu finden, der sich effektiv in Ihrer Sprache verständigen kann. Sie werden als Ihre Verbindung zu Verkäufern, Anwälten und anderen am Prozess beteiligten Parteien fungieren.
• Erfahrung und Qualifikationen: Überprüfen Sie die Erfahrung und Qualifikationen des Maklers. Sie sollten über eine solide Erfolgsbilanz bei der Unterstützung ausländischer Käufer verfügen und bei einem anerkannten Immobilienverband in Portugal registriert sein.

Sie können die Agentensuchfunktion von Properstar nutzen, um renommierte lokale Immobilienmakler zu finden. Unsere Plattform bietet Zugang zu einem breiten Netzwerk von Fachleuten, die aufgrund ihrer Expertise und Zuverlässigkeit geprüft wurden, was es einfacher macht, jemanden zu finden, der Ihren spezifischen Anforderungen entspricht.

6. Besichtigungen durchführen

Besuchen Sie potenzielle Immobilien, um ihren Zustand, ihre Lage und ihre Eignung zu bewerten.

7. Rechtliche Prüfungen und Due Diligence

Das Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) ist entscheidend, um den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie frei von Schulden, Belastungen oder Beschlagnahmungen ist und dass der Verkäufer das rechtliche Recht zum Verkauf besitzt. Dies kann durch Beantragung einer certidão permanente beim Grundbuchamt erfolgen.

Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den örtlichen Zonen- und Baugesetzen entspricht. Dies ist besonders wichtig für Neubauten oder ländliche Immobilien, wo möglicherweise Einschränkungen bestehen.

Obwohl es keine rechtliche Verpflichtung ist, wird dringend empfohlen, eine Immobilienbewertung durchzuführen, um den physischen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Dies kann potenzielle Probleme mit der Bausubstanz, den Versorgungsunternehmen oder dem Grundstück aufdecken.

8. Ein Angebot machen

Mit Hilfe Ihres Immobilienmaklers machen Sie ein Angebot für die Immobilie. Wenn es angenommen wird, gehen Sie zum Vertragsabschluss über.

9. Unterschreiben des Vorvertrags (Contrato-promessa de compra e venda)

Diese vorläufige Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer (contrato-promessa de compra e venda) sichert den Kauf und beinhaltet in der Regel eine Anzahlung des Käufers (in der Regel 10% des Kaufpreises). Sie spezifiziert die Bedingungen des Verkaufs und verpflichtet beide Parteien zur Transaktion.

Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er den doppelten Anzahlungsbetrag zurückerstatten.

10. Finanzierungsarrangements abschließen (falls zutreffend)

Schließen Sie die Bedingungen mit Ihrer Bank ab, wenn Sie den Kauf über eine Hypothek finanzieren.

11. Die Kaufurkunde unterzeichnen (Escritura de Compra e Venda)

Der letzte Schritt ist das Unterzeichnen der Kaufurkunde (escritura de compra e venda) vor einem Notar, wodurch das Eigentum übertragen wird. Der Käufer muss zu diesem Zeitpunkt den restlichen Kaufpreis sowie alle anfallenden Steuern und Gebühren bezahlen.

Beide Parteien müssen ihren Ausweis, die Steuernummer (NIF), den Nachweis der Anzahlung und gegebenenfalls Einzelheiten zur Hypothek vorlegen.

12. Die Immobilie registrieren

Nachdem die Urkunde unterzeichnet ist, muss der neue Eigentümer die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt registrieren lassen. Dieser Schritt ist wesentlich für den rechtlichen Schutz.

13. Bezahlung der anfallenden Steuern und Gebühren

Käufer sind verantwortlich für die Zahlung der Grunderwerbsteuer (IMT) bei Weiterverkaufsimmobilien oder der Mehrwertsteuer (IVA) bei Neubauten, sowie der Stempelsteuer, Notargebühren und Registrierungsgebühren. Die Gesamtkosten können je nach Region zwischen 6% und 8% des Kaufpreises liegen.

Steuern für Neubauten

Steuern für Weiterverkaufsimmobilien

Zusätzliche Kosten

Aufgrund der Komplexität des Prozesses ist es ratsam, einen auf portugiesisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu engagieren. Sie können rechtliche Prüfungen, Verhandlungen und Papierkram übernehmen und sicherstellen, dass Ihre Rechte während des Kaufs geschützt sind.

Einige wertvolle Ressourcen für offizielle Informationen sind:

• Portugiesisches Justizministerium: Für Informationen zu NIF-Antragsverfahren für Ausländer.
• Conservatória do Registo Predial (Grundbuchamt): Für Überprüfungen des rechtlichen Status von Immobilien.
• Autoridade Tributária (Portugiesische Steuerbehörde): Für Details zu Steuern im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Bietet Einblicke in den Prozess der Immobilienregistrierung.

14. Übertragung von Versorgungsunternehmen

Übertragen Sie Versorgungsunternehmen auf Ihren Namen und richten Sie örtliche Dienste ein.

Viele portugiesische Banken wie Millennium BCP, Banco BPI und Caixa Geral de Depósitos bieten Hypotheken für Ausländer an, obwohl die Bedingungen von denen für Einwohner abweichen können.

Auch die Zinssätze für Hypotheken in Portugal schwanken, wobei einige Banken wettbewerbsfähige Sätze für Nichtansässige bieten. Zum Beispiel wirbt Caixa Geral de Depósitos mit Sätzen um die 3.95%, während Banco BPI bekannt dafür ist, einen effektiven Satz von 3.25% für seine Kunden anzubieten. Diese Sätze unterliegen Änderungen und hängen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Bedingungen der Bank und Ihrer finanziellen Geschichte.

Wie man eine Hypothek erhält

Um sich zu bewerben, benötigen Sie im Allgemeinen einen gültigen Pass, Einkommensnachweise, aktuelle Kontoauszüge, einen Kreditbericht aus Ihrem Wohnsitzland, einen Nachweis Ihres Hauptwohnsitzes und einen Nachweis über die Einzahlung. Die meisten portugiesischen Banken akzeptieren Dokumente in englischer Sprache.

Der erste Schritt besteht darin, Banken für Hypothekenvorabangebote zu kontaktieren, die einen Überblick über mögliche Darlehensbeträge und Zinssätze geben.

Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen für die Immobilie vollständig und aktuell sind, einschließlich Eigentumsurkunden und Energiezertifikaten.

Sobald die Hypothek genehmigt ist, übernimmt die Bank in der Regel den größten Teil der rechtlichen und administrativen Verfahren.

Besondere Überlegungen für Nichtansässige

Nichtansässige können in der Regel Hypotheken abschließen, die bis zu 80% des Kaufpreises oder des festgestellten Werts der Immobilie abdecken. Dies bedeutet, dass Sie mindestens eine 20%-Anzahlung zuzüglich anfallender Steuern und Gebühren leisten müssen.

Der Antragsprozess für Nichtansässige erfordert umfassendere Dokumentation und unterscheidet sich geringfügig von dem für Einwohner. Darüber hinaus haben Hypotheken für Nichtansässige häufig höhere Zinssätze als die für Einwohner, aufgrund des erhöhten Risikos im Umgang mit internationalen Zahlungsausfällen.

Die rechtlichen und bürokratischen Aspekte beim Kauf von Immobilien in Portugal können herausfordernd sein, insbesondere für diejenigen, die mit dem lokalen System nicht vertraut sind. Die rechtlichen Anforderungen des Landes an Immobilientransaktionen umfassen verschiedene Schritte, darunter die Beschaffung einer Steuernummer, die Eröffnung eines lokalen Bankkontos und das Verständnis komplexer Steuerimplikationen, die je nach Ihrem Aufenthaltsstatus variieren können.

Ein weiteres wichtiges Anliegen ist die Frage der Eigentumsrechte und Titel. Einige Immobilien, insbesondere ältere und solche in ländlichen Gebieten, können unklare Titel oder ungeklärte Eigentumsfragen haben. Dies kann zu langwierigen rechtlichen Streitigkeiten oder zusätzlichen Kosten führen, da Käufer diese Probleme möglicherweise nach dem Kauf beheben müssen.

Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender Faktor. Einige Immobilien mögen wie ein gutes Geschäft aussehen, erfordern jedoch umfangreiche und kostspielige Renovierungen, um Wohnstandards oder behördliche Anforderungen zu erfüllen. Die Renovierungskosten in Portugal können sich schnell summieren, insbesondere in abgelegenen Gebieten oder historischen Gebäuden, die strengeren Renovierungsregeln unterliegen.

Darüber hinaus ist ein Verständnis des Marktes von entscheidender Bedeutung. Der portugiesische Immobilienmarkt variiert erheblich zwischen den Regionen. Städtische Gebiete wie Lissabon und Porto haben deutliche Preisanstiege erlebt, die durch ausländische Investitionen und Tourismus getrieben werden. Im Gegensatz dazu können ländliche Gebiete niedrigere Preise bieten, aber auch über weniger Liquidität verfügen, was es schwieriger macht, die Immobilie später wieder zu verkaufen.

Das Navigieren durch diese Fallstricke erfordert oft gründliche Recherche, professionelle Beratung und ein klares Verständnis der langfristigen Ziele beim Kauf von Immobilien in Portugal.